Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda
Vivienda y Agenda Urbana - 7.10.2026
El Consejo de Ministros celebrado el 6 de octubre de 2026 aprobó dos reales decretos-ley con medidas relevantes en materia de vivienda: el Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible y el Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Ambas normas, publicadas en el BOE del día 7 de octubre de 2026 deberán ser convalidadas por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados (al encontrarse disueltas las Cortes Generales tras la convocatoria de elecciones).
El primer real decreto-ley, que entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, contiene medidas urgentes para garantizar la función social de la vivienda a través de una batería de actuaciones dirigidas a reforzar el derecho a la vivienda y a limitar las prácticas especulativas en este ámbito.
Protección de la vivienda frente a la actividad especulativa
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las sociedades, fondos, empresas u otras entidades, con o sin personalidad jurídica, y que tengan por objeto la adquisición de inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados, así como las personas que ostenten la condición de gran tenedor, tendrán limitada la compra de vivienda por un valor de inferior al 70 % de su valor de mercado, determinado por una sociedad de tasación independiente.
Esta limitación no se aplicará:
- A viviendas que se destinen a alguno de los siguientes usos:
- Alojamiento habitual asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030.
- Residencias sociosanitarias.
- Alojamiento de colectivos vulnerables gestionado por entidades sociales.
- Atención y alojamiento de víctimas de violencia de género.
- A la compra de vivienda por parte de entes y organismos públicos cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda asequible o social.
Suspensión de desahucios de personas vulnerables
El real decreto-ley incorpora medidas de protección frente a los desahucios en tres escenarios.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando quien desahucia sea una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de créditos hipotecarios impagados por un precio inferior a su valor de mercado, el tribunal suspenderá el procedimiento si el ocupante:
- Es vulnerable.
- Y no tiene alternativa habitacional.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, en el caso de procedimientos de desahucios en los que los demandantes sean el resto de propietarios de viviendas, el tribunal suspenderá el procedimiento si el inquilino:
- Es vulnerable.
- No dispone de alternativa habitacional.
- Y la Administración no ha facilitado una vivienda alternativa.
En el auto de suspensión el tribunal determinará que la administración competente en materia de vivienda asuma los gastos necesarios para compensar al demandante cuando se trate de una persona física o de una persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible, y comprenderá, como máximo, la renta dejada de percibir, el coste de los suministros impagados y las costas procesales.
La norma contempla excepciones a la suspensión del desahucio. En concreto, el procedimiento no se suspenderá si el propietario acredita vulnerabilidad y tiene dos o menos viviendas.
Por último, el real decreto-ley crea un mecanismo de protección en el caso de procedimientos de desahucios por impago. Si la comunidad autónoma competente no ofrece una alternativa habitacional, estará obligada a enervar la acción (es decir, asumir el pago de las cantidades necesarias para evitar el desahucio) en un plazo de dos meses.
- Durante esos dos meses, el procedimiento judicial queda suspendido.
- Si la acción se enerva, el proceso termina y el contrato continúa vigente.
- Si la comunidad autónoma no actúa dentro de ese plazo, la suspensión del procedimiento se mantiene hasta que cumpla con su obligación.
Regulación del alquiler temporal y de habitaciones
El real decreto-ley reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para introducir obligaciones que terminen con el fraude en el alquiler de temporada y de habitaciones.
En caso de alquileres de temporada, será necesario que el arrendador justifique la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario. Además, por lo general el alquiler de temporada tendrá una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses. En caso de que se encadenen más de dos contratos de temporada, estos se convertirán automáticamente en un alquiler residencial con todas las garantías de duración, prórrogas y actualizaciones de la LAU.
Cuando se trate del alquiler de habitaciones, la suma de todas las habitaciones alquiladas no podrá superar la renta que se aplicaría para alquilar la vivienda completa en las zonas de mercado residencial tensionado.
Medidas fiscales y tributarias en materia de vivienda
El real decreto-ley introduce un conjunto de medidas tributarias orientadas a favorecer el uso residencial de la vivienda e incentivar el alquiler asequible.
IVA a los pisos turísticos
El alquiler de apartamentos o viviendas amueblados se gravará con un 10 % de IVA cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa, etc.).
- Que su duración no supere las 30 noches.
Asimismo, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas de uso residencial destinadas a alojamientos de uso turístico, pudiendo incrementarse hasta el 100 % en el caso de propietarios con dos o más inmuebles destinados a este uso, y del 150 % cuando se trate de titulares de 4 o más inmuebles destinados a este uso.
Deducciones fiscales
Se incorpora una nueva deducción estatal en el IRPF, de tal manera que los contribuyentes cuya renta sea inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.
En el caso de los propietarios, siempre que no tengan la condición de gran tenedor, la norma establece una graduación de las deducciones del IRPF en las rentas inmobiliarias, pudiendo alcanzar hasta el 100 % en el caso de nuevos contratos en los que se rebaje el precio del alquiler en más de un 5 % respecto del anterior (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior) cuando:
- El contrato se formalice con el mismo arrendatario, una vez finalizado el plazo mínimo de cinco años o la última de sus prórrogas.
- El contrato se formalice con un nuevo arrendatario siempre que el precio del alquiler fuera inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Bajada del IVA a la vivienda protegida
La vivienda protegida de forma permanente o indefinida pasará a tener un IVA superreducido del 4 %, incluyendo la construcción de garajes y anexos situados en el mismo edificio.
Incremento y protección del parque público de vivienda
El real decreto-ley afianza el modelo de CASA 47, Entidad Estatal de Vivienda, como instrumento estatal de gestión del parque público de vivienda, regulando la aportación a CASA 47 de inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social para destinarlos a la política de vivienda asequible.
El precio de venta de las viviendas propiedad de CASA 47 (o construidas en sus suelos residenciales) nunca podrá superar el precio máximo fijado para las viviendas protegidas de las comunidades autónomas en la que se encuentren. Este límite también se aplicará a todas las ventas futuras, y en el caso de viviendas con protección pública oficial, la limitación empezará a contar una vez que venza el plazo de dicha protección.
Otras medidas
Ayudas a la compra de primera vivienda
Se crea un nuevo mecanismo de financiación dotado con 10.000 millones de euros para facilitar a la ciudadanía el acceso acceder a la primera vivienda habitual hipotecada, denominado TU CASA, con préstamos que permitirán financiar hasta el 20% del valor de la vivienda, con un límite máximo de 50.000 euros, que serán complementarios a la financiación privada obtenida por otras vías.
Esta línea de préstamos se concederá hasta 10 años, a un tipo de interés del 0 % y sin comisiones, con un período de carencia hasta finalizar el pago de la hipoteca o por un máximo de 30 años. Las viviendas adquiridas mediante este instrumento permanecerán sujetas a un precio máximo de transmisión. Y, en caso de ser arrendada, la renta deberá ser inferior al índice de referencia.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
Los inquilinos con contratos de alquiler vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales por plazos anuales.
Durante el tiempo en que este mecanismo esté activo se deberán mantener los mismos términos firmados en el contrato en vigor.
Esta prórroga se aplicará siempre y cuando el inquilino se encuentre al corriente de pago del alquiler y lo haya estado durante los ocho meses anteriores. El propietario estará obligado a aceptar la solicitud de prórroga salvo que se fijen otras condiciones acordadas entre las partes, o en situaciones en las que se acredite la necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para familiares.
Límite a la actualización de la renta de los contratos del alquiler
Hasta el 31 de diciembre de 2027, no se podrá incrementar el precio del contrato del alquiler en la correspondiente actualización anual si el precio de la renta supera el índice de precios de referencia.
Si no superase esa renta, el límite máximo de alquiler, si no hay acuerdo entre partes, es del 2%.
Movilización de vivienda vacía
Con el objetivo de estimular que las viviendas ocupadas se incorporen al mercado residencial, el real decreto-ley permite a los ayuntamientos establecer recargos en el IBI a las viviendas desocupadas. Estos recargos pueden llegar al 150 % en el caso de propietarios de cuatro o más viviendas que hayan permanecido vacías por un tiempo superior a tres años.
Regulación fiscal de las SOCIMI
El decreto eleva del 15 % al 25 % el gravamen sobre los beneficios de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) cuando se deriven del alquiler de viviendas. Ese impuesto estará sujeto a reducciones del 50 % y hasta el 100 % en función del volumen de viviendas que destinen al alquiler bajo criterios de asequibilidad.
Estabilidad de los contratos de arrendamiento
Por su parte, el segundo de los reales decretos-leyes, que, en caso de ser convalidado, entrará en vigor el día 15 de noviembre de 2026, contiene medidas urgentes para garantizar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en particular:
- Llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo.
- El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses; el del arrendatario se mantiene en dos meses.
- El arrendador que comunique su voluntad de no prorrogar el contrato deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada, calculado conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
- No procederá indemnización en los siguientes casos:
- Cuando el arrendador persona física, necesite la vivienda para sí o para sus familiares de hasta segundo grado; o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.
- Cuando el arrendatario no hubiera residido en dicha vivienda en los seis meses anteriores, salvo causa justificada.
- Cuando el arrendatario disponga de otra vivienda en el mismo municipio que pueda utilizar.
- Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de alquiler sobre la misma vivienda o el arrendatario rechace dicha oferta.